Un estudio bastante esperanzador

El departamento de análisis de CaixaBank Research muestra un renovado optimismo hacia la evolución del mercado inmobiliario español para el año 2024, según se detalla en su último Informe Sectorial Inmobiliario.

En dicho informe, pronostican que el 2024 será un año de transición que preparará el escenario para una expansión del sector inmobiliario en 2025. Esta expectativa se basa en la previsión de una disminución de los tipos de interés y un impulso en la actividad económica.

La revitalización del mercado

Se anticipa una revitalización del mercado inmobiliario, con una tendencia ascendente, impulsada por la reducción de los tipos de interés y una evolución positiva en los fundamentos que rigen los diferentes segmentos del mercado. En particular, esperan que el sector comercial experimente un repunte este año, favorecido por tales condiciones.

El sector retail: pronósticos alentadores

Específicamente, el segmento de retail, que tuvo un desempeño desfavorable en 2023, muestra pronósticos alentadores para 2024. Se espera un repunte en el consumo, potenciado por la disminución de la inflación, la creación de empleo, aumentos salariales significativos y una reducción de la tasa de ahorro. Este panorama sugiere un crecimiento del consumo superior al 2% en términos reales.

Los locales comerciales: crecimiento influenciado por el e-commerce

En cuanto a los locales comerciales, la clave será la evolución del consumo presencial, el cual podría verse influenciado por el crecimiento del comercio online. Sin embargo, la recuperación del turismo y el fin de la pandemia propician un consumo mayoritariamente presencial, observándose incluso una tendencia de marcas digitales a abrir tiendas físicas en ubicaciones prime. Esto señala la necesidad de locales más flexibles que integren tanto la compra física como el e-commerce.

Sector logístico: continua siendo atractivo

El sector logístico sigue siendo atractivo, a pesar de los desafíos recientes. La continua expansión del comercio electrónico y la limitada oferta de este tipo de activos inmobiliarios sugieren un sostenido interés en la inversión en logística. Además, la situación económica actual subraya la importancia de aumentar los stocks para evitar interrupciones en la cadena de suministro.

La inversión hotelera, una vez más, resiliente

En cuanto a la inversión hotelera, se destaca por su resiliencia frente al alza de los tipos de interés. El sector turístico, y en particular el hotelero, ha recuperado los niveles de actividad previos a la pandemia, apoyado por el atractivo turístico de España, la estabilidad geopolítica y el incremento de la renta disponible tanto nacional como de los principales países emisores de turismo.

Coda: las oficinas y el sector residencial

Las oficinas, por su parte, están en proceso de adaptación al nuevo contexto laboral pospandemia. Tras un descenso notable en la inversión durante 2023, se espera una recuperación en las operaciones a lo largo de 2024, gracias a una evolución favorable en los fundamentos del segmento.

Finalmente, el sector residencial continúa despertando gran interés entre los inversores, con especial atención en las residencias de estudiantes y la vivienda sénior. A pesar de un freno en la inversión en el segmento build to rent debido al incremento de los costes de financiación y cambios legislativos en 2023, la marcada demanda por vivienda en alquiler frente a una oferta limitada sugiere un impulso futuro cuando mejoren las condiciones financieras.

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La Ley de Vivienda del gobierno de coalición entra en vigor

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha entrado en vigor hoy viernes 26 de mayo, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024.

La Odisea de la aprobación de la Ley de Vivienda

Publicada esta semana en el Boletín Oficial del Estado (BOE),((BOE en el que está el texto refundido: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203)) la Ley de la vivienda llega a buen puerto tras más de dos años de debate y duramente criticada por los promotores, empresarios, portales inmobiliarios y otras entidades, que consideran que esta ley no servirá para solucionar el problema de la vivienda en España.

Si bien el primer texto, en forma de anteproyecto, fue aprobado por el Consejo de Ministros en octubre del 2021.((Puedes verlo aquí: https://www.mitma.gob.es/el-ministerio/buscador-participacion-publica/anteproyecto-de-ley-estatal-por-el-derecho-la-viv)) Cuatro meses más tarde llegó ya su forma de proyecto de ley, enviado al Congreso para su tramitación urgente. Sin embargo, su tramitación fue de todo menos rápida.

Las negociaciones fueron largas y tendidas entre todas las partes: tanto en el seno del Gobierno de coalición y con los grupos parlamentarios. Finalmente, el Congreso dio luz verde a la Ley el pasado 27 de abril. Más tarde, el 17 de mayo, el Senado también aprobó la ley. Ocho días después, la Ley llegó al BOE y se proyectó su entrada en vigor este 26 de mayo.

Se trata de la primera Ley estatal de Vivienda de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos ‘Next Generation EU’.((Componente 2 del plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana))

El contenido de la Ley de Vivienda

Tal y como informa La Moncloa en su página web, hemos recogido un resumen claro de las novedades de la nueva Ley. En su explicación, justifican que la Ley «desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna.»

En esta Ley se desarrollan medidas con el fin de aumentar el parque de vivienda social,((El Gobierno quiere que España pase del 3% al 20% de vivienda pública)) controlar el mercado del alquiler y apoyar tanto a jóvenes y colectivos vulnerables el acceso a la vivienda. El Gobierno Central hace partícipe también a las CC.AA. y a los municipios. En este sentido, afirman que la ley va a dar herramientas que les permitirá contener o reducir el precio del alquiler y aumentar el parque de vivienda en alquiler social. De este modo, se descentralizará la aplicación de la Ley, en cuya aplicación jugarán un papel fundamental los gobiernos de turno.

Sin embargo, el sector inmobiliario no ha recibido bien estas medidas. Sus partícipes temen un gran descenso de la oferta de vivienda afirmando que va a desincentivarla enormemente.

Medidas sobre la vivienda pública

• La ley tiene una serie de medidas para tratar de poner fin la venta indiscriminada de vivienda pública a fondos de inversión.
• Prevé una calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar su condición al menos 30 años.
• Impone un mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Además, también aumenta el porcentaje de reserva de ese suelo del 30 al 40% del suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
• Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.

Límites al precio del alquiler

• La ley prevé beneficios fiscales y urbanísticos para toda aquella vivienda privada con alquiler a precio reducido, aplicable desde enero de 2024.
• También permite la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
• Limitación del incremento máximo anual del alquiler al 3% en todos los contratos vigentes durante 2024. Además, en 2025 entrará en juego un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, que va a sustituir el IPC con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.

En las zonas declaradas como tensionadas:

• Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
• En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
• Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.

Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.

Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica
• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)

Protección contra desahucios

• Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad
• Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos
• Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación

Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma
• Definición de «vivienda vacía» para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación
• Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%

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España sigue viendo con buenos ojos el sector inmobiliario

Buena parte de los españoles siguen viendo en el sector inmobiliario la mejor forma de inversión. En este sentido, muchos de nuestros compatriotas quieren comprar una vivienda para destinarla al alquiler. Nuestra Nación es el país donde más interés despierta este tipo de inversión en comparación con el resto de países europeos.

Tal y como informa el Observatorio Inmobiliario Europeo elaborado por Masteos, la empresa especializada en inversión en alquiler llave en mano. En él se detalla que el 72% de los encuestados afirma estar interesado por una inversión de alquiler. Una decisión especialmente interesante para las personas que se encuentran en la franja de edad de entre 25 y 50 años.

El Observatorio al detalle

Según los datos recogidos, la inversión inmobiliaria ocupa la primera posición entre las inversiones preferidas de los españoles, por delante de las cuentas de ahorro personales con ventajas fiscales, las acciones en bolsa o la inversión en criptomonedas.

A la hora de concebir la compra de vivienda como una inversión, un 53% de los españoles prefiere adquirir una vivienda de segunda mano o nueva para destinarla al alquiler frente a un 45% que afirma preferir invertir en una vivienda como residencia principal o secundaria.

«La vivienda es la principal fuente de ahorro de los españoles, sin embargo, tan solo el 10% de las operaciones de compraventa que se realizan en nuestro país van destinadas al alquiler frente al 30% en Francia, 21% en Alemania o 17% en Reino Unido. Este estudio muestra que es un mercado que puede crecer más porque es una inversión que despierta mucho interés entre los españoles»

Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos en España.

En España la inversión inmobiliaria es la preferida

Además, se extrae la conclusión de que España es el país donde más interés despierta este tipo de inversión en comparación con el resto de países europeos analizados. Los españoles, junto con los portugueses y alemanes, son los europeos que más apuestan por la inversión en vivienda en primer lugar frente a italianos, ingleses y holandeses, que prefieren invertir en cuentas de ahorro.

Por otro lado, a pesar de la subida de precios de las hipotecas, del endurecimiento de los préstamos y en algunos casos la subida de precios de la vivienda, el sector inmobiliario sigue siendo el principal objetivo de los españoles que quieren invertir para conseguir una fuente de ingresos recurrente.

Muestra de ello es que el 83% de los españoles sigue viendo en el sector inmobiliario la única forma eficaz de invertir, según muestra la encuesta realizada por la academia de formación financiera internacional Alfio Bardolla Training Group. Además, el 67% de los españoles entienden que hoy en día la vivienda es el único activo que puede ofrecer mayor rentabilidad frente a otras alternativas de inversión.

«El sector inmobiliario en España goza de una salud muy buena y por eso atrae cada día a más inversores. Cada día más españoles se fijan estrategias de inversión basadas en el sector inmobiliario para conseguir fuentes de ingresos alternativas a la nómina»

Alfio Bardolla, fundador de la academia Alfio Bardolla Training Group.

Respecto a la intención de compra de una vivienda con el objetivo de invertir, el 45% de los españoles consultados asegura que prevé comprar una vivienda en los próximos dos años, mientras que el 78% le gustaría hacerlo sólo como inversión.

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