La Ley de Vivienda del gobierno de coalición entra en vigor

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha entrado en vigor hoy viernes 26 de mayo, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024.

La Odisea de la aprobación de la Ley de Vivienda

Publicada esta semana en el Boletín Oficial del Estado (BOE),((BOE en el que está el texto refundido: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203)) la Ley de la vivienda llega a buen puerto tras más de dos años de debate y duramente criticada por los promotores, empresarios, portales inmobiliarios y otras entidades, que consideran que esta ley no servirá para solucionar el problema de la vivienda en España.

Si bien el primer texto, en forma de anteproyecto, fue aprobado por el Consejo de Ministros en octubre del 2021.((Puedes verlo aquí: https://www.mitma.gob.es/el-ministerio/buscador-participacion-publica/anteproyecto-de-ley-estatal-por-el-derecho-la-viv)) Cuatro meses más tarde llegó ya su forma de proyecto de ley, enviado al Congreso para su tramitación urgente. Sin embargo, su tramitación fue de todo menos rápida.

Las negociaciones fueron largas y tendidas entre todas las partes: tanto en el seno del Gobierno de coalición y con los grupos parlamentarios. Finalmente, el Congreso dio luz verde a la Ley el pasado 27 de abril. Más tarde, el 17 de mayo, el Senado también aprobó la ley. Ocho días después, la Ley llegó al BOE y se proyectó su entrada en vigor este 26 de mayo.

Se trata de la primera Ley estatal de Vivienda de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos ‘Next Generation EU’.((Componente 2 del plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana))

El contenido de la Ley de Vivienda

Tal y como informa La Moncloa en su página web, hemos recogido un resumen claro de las novedades de la nueva Ley. En su explicación, justifican que la Ley «desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna.»

En esta Ley se desarrollan medidas con el fin de aumentar el parque de vivienda social,((El Gobierno quiere que España pase del 3% al 20% de vivienda pública)) controlar el mercado del alquiler y apoyar tanto a jóvenes y colectivos vulnerables el acceso a la vivienda. El Gobierno Central hace partícipe también a las CC.AA. y a los municipios. En este sentido, afirman que la ley va a dar herramientas que les permitirá contener o reducir el precio del alquiler y aumentar el parque de vivienda en alquiler social. De este modo, se descentralizará la aplicación de la Ley, en cuya aplicación jugarán un papel fundamental los gobiernos de turno.

Sin embargo, el sector inmobiliario no ha recibido bien estas medidas. Sus partícipes temen un gran descenso de la oferta de vivienda afirmando que va a desincentivarla enormemente.

Medidas sobre la vivienda pública

• La ley tiene una serie de medidas para tratar de poner fin la venta indiscriminada de vivienda pública a fondos de inversión.
• Prevé una calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar su condición al menos 30 años.
• Impone un mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Además, también aumenta el porcentaje de reserva de ese suelo del 30 al 40% del suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
• Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.

Límites al precio del alquiler

• La ley prevé beneficios fiscales y urbanísticos para toda aquella vivienda privada con alquiler a precio reducido, aplicable desde enero de 2024.
• También permite la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
• Limitación del incremento máximo anual del alquiler al 3% en todos los contratos vigentes durante 2024. Además, en 2025 entrará en juego un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, que va a sustituir el IPC con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.

En las zonas declaradas como tensionadas:

• Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
• En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
• Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.

Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.

Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica
• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)

Protección contra desahucios

• Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad
• Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos
• Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación

Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma
• Definición de «vivienda vacía» para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación
• Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%

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El panorama de las inversiones inmobiliarias en 2023

Hoy en día, el alquiler de oficinas continúa siendo la mejor inversión inmobiliaria. Según informa el Idealista, este tipo de inversión tiene una rentabilidad bruta media actual del 13,1%, lo que supera el 11% del mismo trimestre pero del año pasado. Tras el alquiler de oficinas se encuentra el de locales, que asciende del 9,4% al 9,7% de rentabilidad. La rentabilidad del alquiler de los garajes también ha aumentado, pasando del 6,4% al 7,1%.((https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/04/11/805316-la-rentabilidad-de-la-vivienda-se-mantiene-en-el-7-1-en-el-primer-trimestre))

Rentabilidad del alquiler de viviendas en 2023

En cuanto a las viviendas, esta se ha estabilizado en una media similar a la de los garajes. Lérida lidera el ranking de las capitales españolas, con un 8,3% de rentabilidad bruta media. Por detrás, empatando en segundo puesto, se encuentran Murcia y Jaén, donde la rentabilidad bruta media alcanza el 7,8%. Huelva y Teruel se quedan cerca, con un 7,5% y un 7,2% respectivamente, mientras que Almería y Castellón empatan en la franja del 7%.

¿Y dónde sale menos rentable alquilar la vivienda? Pues bien, según el estudio del Idealista, San Sebastián es la capital de provincia donde sale menos rentable alquilar la vivienda, con un 3,6% de rentabilidad bruta media. La Coruña y Palma le siguen estando once puntos por encima (4,7%). Por otro lado, en Madrid y Barcelona, las principales ciudades españolas, la rentabilidad por alquilar la vivienda se queda en un 4,9% y 5,4% respectivamente.

¿Qué hay de los locales?

Al analizar los locales comerciales, las mayores rentabilidades se ven en Huelva, que se encuentra por encima de la media y marca un 12%. También podemos ver por encima de la media, del 9,7%, otras capitales como Santander, con un 10,9%, Murcia y Lleida, ambas con un 10,7%, Girona, con un 10,4%, Ávila y Lugo, que comparten rentabilidad con un 10,2%, y Bilbao y Valencia, que marcan ambas un 10,1%.

En cuanto a Madrid y Barcelona, vuelven a encontrarse por debajo de la media con un 8,2% en ambos casos. Por detrás de las dos se encuentran Cuenca, que es el mercado con menor rentabilidad al marcar un 5,9%, Toledo, con un 7%, y Jaén, que marca un 7,2%.

Las oficinas, líderes del mercado inmobiliario.

Por su parte, las oficinas marcan su porcentaje más alto de rentabilidad en Sevilla, con un 16,2% bruto, y se convierte en la única capital por encima de la media de España, que registra una rentabilidad del 13,1%. Tras ella se encuentran Albacete, con un 11,2%, Zaragoza, con un porcentaje cercano que marca un 11%, y Almería, con un 10,9%. Por último, en Barcelona la rentabilidad se sitúa en el 7,9%.

En el lado de las capitales menos rentables se encuentran Bilbao, que marca un 6%, Santa Cruz de Tenerife, con un 6,4%, Salamanca, donde tienen una rentabilidad del 6,5% y Ourense y Palencia, ambas con un 6,6%. Madrid se sitúa con 6,7% como la más rentable de este grupo.

Los garajes aumentan su rentabilidad este año

En último lugar, los garajes, con un rentabilidad media en el país del 7,1%, marcan máximo en Murcia, con un 10,2%, tras la que van Castellón, con un 8,7%, Ávila, que marca un 7,5%, y Lérida, en la que la rentabilidad es del 7,2%. En el lado opuesto, por debajo de la media de España se encuentran Madrid, con una tasa de retorno que se sitúa en el 5,1% y Barcelona, con un 6,3%.

Por último, la capital con los garajes menos rentables actualmente es Salamanca, con un 2,9%. La lista la completan Orense, que marca un 3%, y Santander y Palencia, que comparten rentabilidad con un 3,4% en los dos casos.

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