Contexto negativo para la compraventa de vivienda

Con ello, las compraventas de viviendas suman seis meses de tasas interanuales negativas. Además, en los siete primeros meses de 2023, han bajado un 5,3%. En concreto, la vivienda nueva ha descendido un 1,2% y la usada un 6,2%.

Del total de las compraventas inscritas en los registros de la propiedad en julio, el 59,6% corresponde a viviendas.

El número de compraventas de viviendas realizadas entre personas físicas es de 33.068, lo que supone un 12,4% menos que en el mismo mes del año pasado.

Según el régimen de protección y estado, el 92,7% de las viviendas transmitidas por compraventa en julio son libres y el 7,3% protegidas. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 10% y el de protegidas un 16,5%.

Además, el 17,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en julio son nuevas y el 82,9% usadas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas baja un 7,4% respecto a julio de 2022 y el de usadas un 11,2%.

Por CCAA, las que registran un mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son Comunitat Valenciana (189), Región de Murcia (149) y Andalucía (144).

Las que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en julio son Extremadura (5,2%), Principado de Asturias (3,8%) y Región de Murcia (0,2%). Por su parte, Galicia (-22,8%), Canarias (-18,2%) y Comunidad Foral de Navarra (-17,2%) registran los mayores descensos.

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El mercado de vivienda en clara ralentización

Pese a que es la inversión favorita de los españoles, el mercado inmobiliario empieza a mostrar signos de contracción. La subida de los tipos de interés ha producido un endurecimiento de las condiciones crediticias((La inflación y los tipos de interés protagonizan el inicio de 2023)) que, sumadas a la incertidumbre a la que está sumida la economía mundial, dificultan las inversiones. Sea como fuere, la recesión en nuestra Nación es mucho menos severa que en otros países, hasta el punto de que los expertos descartan una abrupta caída del mercado.

En este sentido, si bien se espera un decrecimiento marcado, hay algunos factores que hacen pensar a los expertos que no habrá un hundimiento de los precios.

El mercado se estancará en 2024

Según las previsiones de ING, habrá un crecimiento promedio del precio del 1% en 2023 y del 0% en 2024. Sus anteriores proyecciones eran menos esperanzadoras en realidad, anunciando que en 2023 el mercado no crecería, pero desde la entidad consideran que el continuo crecimiento de los precios a principio de año, pese a la corrección que se está dando ahora, arroja un resultado algo positivo en relación con el crecimiento del mercado.

Sin embargo, todo apunta a que el año que viene los precios empezarán a caer ya que no se espera que el BCE cese en su política de crecimiento de los tipos de interés.((El BCE sigue en guardia contra la inflación))

Factores que impiden pensar en un hundimiento

Existen una serie de factores por los que los expertos llaman a la calma con respecto de esta ligera corrección de precios que el mercado de vivienda está sufriendo:

• Caída de los costes de la energía, que permiten liberar dinero para pagar la hipoteca
• Aumento de los ingresos por la subida de los salarios nominales tras la fuerte caída de poder adquisitivo que los españoles sufrimos en 2022.
• Bajo desempleo que conlleva una subida de la renta nacional bruta.
• Crecimiento continuado de la demanda al tiempo que se reduce la oferta, que por la ley de oferta y demanda producirá una reducción de esa corrección.

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Alquilar una vivienda en España

Desde 2019, el precio de la vivienda se ha disparado sin que hubiera una proporcional subida del poder adquisitivo medio de la ciudadanía. Es por eso que cada vez es más difícil acceder a la vivienda, y el porcentaje de ingresos necesarios para acceder a una casa no deja de crecer.

Estos cuatro años, todas las capitales de la Nación han incrementado la tasa de ahorro necesario para el acceso a la vivienda, sea por alquiler o compra. En este sentido, el ahorro necesario para alquilar una vivienda parece haber descendido((La rentabilidad del alquiler baja al 7,1%)) (la tasa media nacional es del 30% de los ingresos), el ascenso de esta tasa para acceder a comprar un piso ha ascendido al 20%.((El sector inmobiliario es visto como la forma más eficaz de invertir))

Los datos a la palestra

El coste de alquilar una vivienda

La localidad donde más ha crecido el porcentaje de ingresos necesarios para alquilar una vivienda es la capital del Túria, Valencia, donde la exigencia pasó del 27% (2019) al 33% (2023), creciendo en 6 puntos. Siguiéndolas de cerca, registran hasta 5 puntos de ascenso Alicante, Barcelona y Pamplona, mientras que Palma, Cádiz y San Sebastián han sufrido ascensos de cuatro puntos en el esfuerzo familiar.

No obstante, no todas las ciudades han sufrido esta clase de ascenso. Las mayores caídas se han registrado en Córdoba y Madrid (2 puntos porcentuales), mientras que en Palencia, Ourense y Sevilla ha caído apenas un punto. Ciudades como Las Palmas de Gran Canaria, Burgos, Segovia, Valladolid y Pontevedra apenas han percibido cambios.

En cuanto a las tasas absolutas más altas, Barcelona encabeza el podio al ser necesario un 40% de los ingresos familiares, seguida por Palma, con un 37%, y Málaga, Madrid y Valencia, las tres con un 33%. Por el contrario, las ciudades donde menos esfuerzo es necesario son Ciudad Real, con un 15%, Teruel, con un 16%, y Palencia, que registra un 17%.

El ascenso del precio para acceder a la vivienda

Por su parte, el esfuerzo familiar necesario para la compra de una vivienda aumenta en 47 capitales, con Palma a la cabeza al pasar de un 27% necesario en 2019 al 40% que deben destinar en el 2023 las familias, lo que implica una subida de trece puntos porcentuales. La situación en San Sebastián es similar, ya que ha crecido diez puntos porcentuales en este tiempo.

En tercer lugar, Granada ha registrado una subida de siete puntos porcentuales, seguida por Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra, Vitoria y Málaga, todas con subidas de seis puntos. Por su parte, en Madrid el crecimiento ha sido de cuatro puntos porcentuales, mientras que en Barcelona solo se ha incrementado en uno. En último lugar, en las ciudades de Ourense y Ceuta el esfuerzo es el mismo que hace 4 años, mientras que en Teruel, Palencia y Jaén han visto como el esfuerzo se ha reducido en un punto porcentual.

Por otro lado, Palma y San Sebastián son las dos únicas ciudades en las que el esfuerzo familiar para pagar a cuota hipotecaria supera el 33%, ya que el este alcanza el 40% en el caso de Palma y el 36% en San Sebastián. Aunque ya por debajo de ese 33%, siguen la lista Barcelona con el 30%, Málaga, con un 27%, y Madrid, con un 26%. En el otro lado encontramos a Jaén, con solo un 9%, Lleida, que registra un 10%, y Teruel, con un 11%.

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